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    樓市正呈現“板塊輪動”效應

    2016-04-27 09:51:34 來源:新京報 點擊:
    只要資金過剩的局面沒有改變,則樓市板塊漲勢的輪動鏈條還將繼續向二三線城市推進。流動性過剩的資產配置荒正在進一步推動樓市鏈條的向下連鎖反應。

    4月26日,易居研究院智庫中心對滬深兩地新建商品住宅成交數據進行統計。選取“3·25新政”前后的各30天交易數據,即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的數據,進而評估“3·25新政”的政策效果??傮w上看,滬深市場呈現了量價齊跌的態勢。

    但是,上海深圳房價下調的大背景是,去年下半年以來,我國房地產市場出現了史上無前例的現象:板塊輪動。2015年二季度深圳房價起飛之后,三季度上海房價發力,四季度北京加速漲,今年一季度廣州上漲。2015年一線城市房價上漲,同時帶動蘇州和南京房價大漲。進入2016年,更多二線城市房價上漲,合肥和廈門表現最搶眼,另外天津、武漢、鄭州、南昌、杭州等也開始上漲。

    今年3月25日滬深限購升級之后,其周邊地區房價更是加速上漲。比如深圳周邊的東莞、珠海、中山、惠州等;上海周邊的昆山、太倉;北京周邊的燕郊、大廠、香河等。也就是說,盡管一線城市出現一定程度的下調,但是漲勢更多的是被政策擠壓至周圍板塊。

    探究房地產板塊輪動的驅動因素,其中一個關鍵點正是貨幣寬松與流動性過剩。

    經濟學有一個重要觀點:價格是一種貨幣現象。貨幣發行量的大小、增速的快慢,決定了價格的漲跌與波動幅度。其中資產價格的表現更為顯著。而房價作為一種準資產價格,也體現得比較明顯。

    兩類指標可以說明資金松緊程度。一是貨幣供應增速。今年3月末,我國廣義貨幣(M2)余額同比增長13.4%,狹義貨幣(M1)余額同比增長22.1%。尤其是M1,代表著資金“活化”程度,過去半年M1增幅加速擴大,創了近五年新高。二是資金價格。官方的基準利率,可以大致代表資金價格水平。但還有其他指標更能準確地反映社會資金價格。比如,銀行拆借利率。3月全國銀行間人民幣市場同業拆借月加權平均利率為2.09%,與上月持平,比去年同期低1.6個百分點。處于過去五年以來的偏低位,說明資金面寬松,借貸成本較低。

    對貨幣供應與資金價格進行綜合評判,可以得出一個結論:當前我國資金寬松程度,仍低于“大放水”的2009年和2010年,但已高于過去五年。這也正是2014年11月以來多次降息降準的結果。

    在如此寬松的貨幣環境與資金充裕的背景下,股市仍處熊市、理財公司大量倒閉,居民有錢沒處投。于是我們看到,近期農產品價格與豬肉價格,快速上漲。連熊了多年的商品期貨也走出一波急促的瘋牛行情。在老百姓眼中風險最小的“房產”,理所當然的更是成為部分人資產配置的方向。而一線城市限購抑制甚至擠出了這一需求,于是去年以來,一線城市和少數二線城市和大都市周邊中小城市,出現了大量投資性購房需求。

    這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。你方唱罷我登場,東方不亮西方亮。滬深調控升級,一線城市止漲,周邊需求涌現。

    因此,只要資金過剩的局面沒有改變,則樓市板塊漲勢的輪動鏈條還將繼續向二三線城市推進。這也是之前環北京的河北區縣屢屢被傳“限購”謠言的原因。流動性過剩的資產配置荒正在進一步推動樓市鏈條的向下連鎖反應,無論承不承認,利用漲價來去庫存正在逐漸成為現實。(上海易居房地產研究院副院長楊紅旭)

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